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楼市博弈持续升级,最先妥协的会是谁?这个答案或决定房价的走向

作者:aqi 来源: 日期:2024-3-29 人气:0


  楼市调控不仅仅是控制房价的过程,更是一场博弈的过程,而2018年注定是房地产行业的一场博弈之年。不管房地产入冬还是入秋,这显然已经不是最关键的问题。阳光城丽景湾售楼部认为,当房地产告别过去高速扩张的阶段,过惯舒服日子的那一方必然要经历阵痛期。楼市博弈的过程,有调控松绑的谣言,有房价预期的摇摆,有纠结犹豫的幻想,只要楼市调控不放松,该妥协的最终都将妥协,一切都只是时间问题。


  第一,买卖双方的博弈。这个比较好理解,而且大家都有很深刻的感受。根据国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示,此次全国二手房价格出现了明显变化,14个热点城市的二手住宅价格出现了下调,除一线城市外,还包括厦门、杭州、石家庄等热点城市。除了最能反映市场真实情况的二手房房价出现了明显下行以外,根据统计,10月份居民按揭贷款增量下滑明显,环比下降了13.44%,这已经是连续第3个月下滑。不可否认,随着楼市降温以及房价下行进一步明显,市场已经从上半年的卖方市场过渡到了买方市场。


  楼市降温进行时,对于购房者而言最大的变化就是在买涨不买跌的心理作用下选择最保守的持币观望。对于处于卖方立场的开发商和投资客来说却并不会那么轻松和淡定。对开发商来说,虽然选择了打折降价等方式却并没有带来成交量的明显回升,因此年底前的压力很大。举个例子,根据统计,上个月深圳新增房源供应环比上升14%,但成交面积却下跌了近34%,可见房价下行预期促使购房者趋于无动于衷。而对于投资客来说,目前卖房的心情也比较迫切,二手房挂牌明显增多,而且议价空间明显,割肉5%甚至更多是正常现象。


  第二,央地层面的博弈。目前楼市调控的总体特征是国家统一定位,地方根据实际形势来因城施策。但是,由于地方对于土地财政的依赖,想要地方完全摆脱并不是那么容易。不可否认,国家控制房价的态度很坚决,但是,借用新华社的评论说,总有一些城市想让房价再飞一会儿。最近有一个词很火,叫做降价未遂。其实,有两个报道可以说明这一点,一则报道是来源于人民日报,大意是指某地某楼盘降价六千被约谈,另一则报道是某贫困县不让降价而引发关注,引发唏嘘。


  过去这么多年,土地收入一直都是地方财政收入的重要来源,而且房地产行业对于地方经济具有很大拉动作用。如今,楼市遇冷,房企促销,土地流拍等一系列变化难免对土地收入带来影响。但是目前整体是怎么样的形势呢?国家要防控金融风险,经济要向高质量转变,作为潜藏风险且泡沫化的房地产行业而言,无论是主动融入还是倒逼都需要转型。所以,再指望房价多飞一会儿显然是不可能了,而且必须认识到土地财政早晚都是会遇到瓶颈的。就目前来看,未来替代或者补充土地财政地位的极有可能是房地产税。


  经济学家、央视财经评论员万喆表示,市场长期来说压力仍然比较大,在相应机制建立完善以前,市场会存在长期博弈。笔者认为,虽然目前二手房房价出现了明显的下行,但根据国家统计局的统计数据来看,10月份70城当中有64个城市的房价环比上涨。不可否认,虽然房价大涨的势头被遏制住了,但主要还是受短期调控政策的抑制影响。如果要长期稳定房价还是需要房地产长效机制的加快出台。换言之,实现完全市场化的理性还需要时间,阳光城丽景湾售楼部认为,2019年房地产行业继续调整的可能性依然很大,明年房价或会延续稳中有降的趋势。


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